Arsa Fiyatı Hesaplama
Arsa, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan, üzerinde imar planlarında herhangi bir kullanım amacı belirtilmemiş veya herhangi bir yapılaşmaya müsait olmayan arazidir. Arsa fiyatları, arsanın bulunduğu bölgenin konumu, coğrafi özellikleri, çevresindeki imkanlar, nüfus yoğunluğu gibi faktörlerden etkilenir. Ayrıca, arsanın büyüklüğü, şekli, yapısı gibi özellikleri de arsa değerini belirlemede önemli rol oynar.
Arsa Fiyatı Hesaplama Yöntemleri
Arsa fiyatı hesaplama yöntemleri, temel olarak iki farklı yaklaşıma dayanır:
- Rayiç bedel yöntemi: Bu yöntemde, arsanın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki arsaların satış bedelleri baz alınır. Bu bedellerin ortalaması alınarak arsanın değeri hesaplanır.
- Maliyet bedeli yöntemi: Bu yöntemde, arsanın bulunduğu bölgedeki metrekare birim maliyeti baz alınır. Arsa büyüklüğüne göre maliyet bedeli hesaplanır ve bu bedele kâr marjı ilave edilerek arsanın değeri bulunur.
Rayiç Bedel Yöntemi
Rayiç bedel yöntemi, arsa fiyatı hesaplama yöntemlerinin en yaygın kullanılanıdır. Bu yöntemde, arsanın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki arsaların satış bedelleri baz alınır. Bu bedellerin ortalaması alınarak arsanın değeri hesaplanır.
Rayiç bedel yöntemini kullanarak arsa fiyatı hesaplamak için öncelikle, arsanın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki arsaların satış bedellerini araştırmak gerekir. Bu bedelleri, emlakçılardan, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden veya gayrimenkul satış ilanları sitelerinden edinmek mümkündür.
Arsanın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki arsaların satış bedellerini belirledikten sonra, bu bedellerin ortalamasını almak gerekir. Ortalama bedel, arsanın rayiç bedeli olarak kabul edilir.
Maliyet Bedeli Yöntemi
Maliyet bedeli yöntemi, arsa fiyatı hesaplama yöntemlerinin daha az kullanılanıdır. Bu yöntemde, arsanın bulunduğu bölgedeki metrekare birim maliyeti baz alınır. Arsa büyüklüğüne göre maliyet bedeli hesaplanır ve bu bedele kâr marjı ilave edilerek arsanın değeri bulunur.
Maliyet bedeli yöntemini kullanarak arsa fiyatı hesaplamak için öncelikle, arsanın bulunduğu bölgedeki metrekare birim maliyetini araştırmak gerekir. Bu maliyeti, emlakçılardan, inşaat firmalarından veya kamu kurumlarından edinmek mümkündür.
Arsanın bulunduğu bölgedeki metrekare birim maliyetini belirledikten sonra, arsanın büyüklüğünü hesaplamak gerekir. Arsa büyüklüğünü belirlemek için arsanın yüzölçümünü metrekare cinsine çevirmek gerekir.
Maliyet bedeli, metrekare birim maliyeti ile arsa büyüklüğünün çarpımıyla bulunur. Bulunan maliyet bedeline kâr marjı ilave edilerek arsanın değeri hesaplanır.
Diğer Yöntemler
Arsa fiyatı hesaplama için kullanılan diğer yöntemler arasında, gelir yöntemi ve piyasa payı yöntemi sayılabilir.
Gelir Yöntemi
Gelir yönteminde, arsanın yıllık kira geliri baz alınır. Arsa yıllık kira gelirine, arsanın bulunduğu bölgedeki ortalama kira getirisi oranı çarpılarak arsanın değeri hesaplanır.
Piyasa Payı Yöntemi
Piyasa payı yönteminde, arsanın bulunduğu bölgedeki arsaların toplam değerine göre arsanın payı baz alınır. Arsa payı, arsanın bulunduğu bölgedeki arsaların toplam değerinin yüzde olarak ifade edilmesiyle bulunur.
Arsa Fiyatı Hesaplamanın Avantajları ve Dezavantajları
Rayiç bedel yönteminin avantajları şunlardır:
- Kolay ve hızlı bir yöntemdir.
- Gerçekçi bir değer ortaya koyabilir.
Rayiç bedel yönteminin dezavantajları şunlardır:
- Arsa satış bedellerindeki ani dalgalanmalara karşı hassastır.
- Arsa satış bedellerinde kullanılan pazarlık payı yöntemi, hesaplamada hataya yol açabilir.
Maliyet bedeli yönteminin avantajları şunlardır:
- Arsa satış bedellerindeki dalgalanmalardan etkilenmez.
- Kesin bir değer ortaya koyabilir.
Maliyet bedeli yönteminin dezavantajları şunlardır:
- Karmaşık bir yöntemdir.
- Arsa satış bedellerindeki pazarlık payını dikkate almaz.