Haksız Tahliye Nedeniyle Kiracının Tazminat Talebi
Kira sözleşmesi, kiracının bir taşınmazı belirli bir süre ve bedel karşılığında kiralayana kullanma hakkı veren bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı irade beyanları ile kurulur ve taraflar arasında bağlayıcı olur. Kira sözleşmesi, kanunda öngörülen hallerde, kiracının veya kiraya verenin haklı nedenlerle dava açması sonucunda sona erebilir.
Ancak, kiraya verenin, kira sözleşmesini haklı olmayan nedenlerle sona erdirmesi halinde, kiracı, haksız tahliye nedeniyle kiraya verene karşı tazminat talebinde bulunabilir.
Haksız Tahliye Nedir?
Haksız tahliye, kira sözleşmesinin, kiraya verenin haklı olmayan nedenlerle sona erdirmesidir. Kiraya verenin haklı bir nedeni olmadan kira sözleşmesini sona erdirmesi halinde, kiracının kiralanandan tahliye edilmesi haksız tahliye olarak kabul edilir.
Haksız Tahliye Nedenleri Nelerdir?
Kiraya veren, kira sözleşmesini ancak aşağıdaki hallerde haklı olarak sona erdirebilir:
- Kiracının kira sözleşmesinin şartlarını ihlal etmesi (örneğin, kirayı zamanında ödememesi, kiralananı amacı dışında kullanması vb.)
- Kiracının kiralananı tahliye etmeyi kabul etmesi
- Kiralananın yıkılması veya kullanılamaz hale gelmesi
- Kiralananın kamulaştırılması
- Kiracının kiralananı işyeri olarak kullanması ve işyerinin kapanması
Bu hallerin dışında kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi haksız tahliye olarak kabul edilir.
Haksız Tahliye Nedeniyle Kiracının Tazminat Talebi
Haksız tahliye nedeniyle kiracının tazminat talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesi halinde, kiralanan, üç yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Bu hükme aykırılık halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Haksız Tahliye Tazminatının Hesaplanması
Haksız tahliye tazminatının hesaplanmasında, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte geçerli olan kira bedeli esas alınır. Kira bedeli, kira sözleşmesinde belirtilmiş ise bu bedel, belirtilmemiş ise hakim tarafından bilirkişi incelemesi sonucunda tespit edilir.
Haksız tahliye tazminatının alt sınırı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelidir. Ancak, kiracı, haksız tahliye nedeniyle uğradığı başkaca zararları da tazminat olarak talep edebilir. Bu zararlar, kiracının taşınma masrafları, taşındığı yeni yerde kiraladığı konutun kira bedeli, taşınma sebebiyle iş kaybı gibi zararlardır.
Haksız Tahliye Tazminatı Davası
Haksız tahliye tazminatı davası, kiracının, kiraya veren aleyhine açabileceği bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren üç yıl içinde açılabilir.
Haksız tahliye tazminatı davasında, kiracının, kira sözleşmesinin haksız olarak sona erdirildiğini ispatlaması gerekir. Kiracının bu ispatı için, kira sözleşmesinin sona ermesine neden olan olayın meydana geldiğini ve bu olayın kiraya verenin kusurundan kaynaklandığını kanıtlaması gerekir.
Haksız tahliye tazminatı davasında, hakim, kiracının taleplerini haklı bulursa, kiraya verene tazminat ödemesine karar verecektir.
Sonuç
Haksız tahliye, kiracının kiralanandan tahliye edilmesine rağmen, kira sözleşmesinin kiraya verenin haklı olmayan nedenlerle sona erdirilmiş olması durumudur. Haksız tahliye nedeniyle kiracının, kiraya verene karşı tazminat talebinde bulunma hakkı vardır.
Haksız tahliye tazminatı davasında, kiracının, kira sözleşmesinin haksız olarak sona erdirildiğini ispatlaması gerekir. Kiracının bu ispatı için, kira sözleşmesinin sona ermesine neden olan olayın meydana geldiğini ve bu olayın kiraya verenin kusurundan kaynaklandığını kanıtlaması gerekir.